Sungguh mengejutkan betapa cepatnya hal-hal berubah di pasar real estat lokal. Apakah sudah waktunya untuk menerima bahwa gelembung perumahan telah resmi pecah dan kita akan mengalami kehancuran lagi seperti 2007-2008? Saya sekarang dapat melihat investor yang bersemangat menjilat daging mereka dan menggosok tangan mereka dengan penuh semangat, menunggu nilai jatuh sehingga mereka dapat terjun dan menguangkan perdagangan, seperti sebelumnya. Nah, jangan mulai ngiler dan mengharapkan kecelakaan; Saya pikir koreksi perumahan adalah apa yang kita saksikan.
Ada beberapa perbedaan penting di pasar saat ini versus 2007-2008 yang perlu kita pahami. Berikut adalah beberapa:
Standar pinjaman
Pada tahun 2007 dan 2008, standar pinjaman jauh lebih longgar karena pemberi pinjaman menawarkan hipotek kepada siapa saja yang menginginkannya, terlepas dari jumlah uang muka atau riwayat kredit mereka. Sebelum Resesi Hebat tahun 2007-2008, pemberi pinjaman menawarkan pinjaman yang dinyatakan dan tanpa penghasilan yang digunakan oleh peminjam dengan kredit buruk atau tanpa kredit untuk mendapatkan hipotek. Beberapa pemberi pinjaman tidak diharuskan memverifikasi pekerjaan, pendapatan, atau aset, dan peminjam dapat memperoleh hipotek untuk jumlah yang tidak dapat mereka bayar kembali. Sejumlah pinjaman memungkinkan orang untuk meminjam sebanyak 125 persen dari nilai rumah, dan akibatnya harga rumah meroket. Karena jutaan peminjam gagal membayar pinjaman mereka, pasar ambruk, mengirim seluruh ekonomi ke dalam resesi.
Selama beberapa tahun terakhir, peminjam lebih layak kredit dari sebelumnya. Tanyakan saja kepada siapa saja yang baru saja mendapat hipotek. Standar pinjaman tetap ketat sementara pemberi pinjaman melakukan uji tuntas, memastikan peminjam mampu membayar dan melunasi pinjaman mereka.
Tidak terlalu negatif
Pemilik rumah saat ini memiliki lebih banyak ekuitas di rumah mereka daripada sebelumnya. Sulit membayangkan bahwa seseorang dengan ekuitas $150.000 akan kehilangan rumahnya karena penyitaan ketika mereka dapat menyewa makelar dan menjualnya dengan harga pasar. Selama setahun terakhir, 31 persen rumah keluarga tunggal dibeli dengan uang tunai (ini tidak akan dikecualikan).
Item yang mendasari
Masih ada permintaan mendasar untuk membeli rumah. Ketika suku bunga naik pada bulan Maret tahun ini, itu hampir seperti The Fed melempar seember air es ke pasar perumahan yang panas membara. Suku bunga yang lebih tinggi berarti peningkatan biaya rumah bulanan, yang mengecualikan banyak pembeli dan mengurangi permintaan secara keseluruhan. Para pembeli ini masih ingin membeli rumah, tetapi dengan suku bunga yang lebih tinggi dan rekor harga rumah yang tinggi, banyak yang telah keluar dari pasar.
Apakah apresiasi yang telah kita lihat selama dua tahun terakhir dan penjualan rumah seharga puluhan ribu di atas nilai yang dinilai hanyalah sebuah gelembung?
Selama dua tahun terakhir, harga telah naik sekitar 30 persen. Fundamentalnya ada di sana: Permintaan tinggi untuk kepemilikan rumah dikombinasikan dengan pasokan terbatas dan tingkat suku bunga rendah semuanya membantu menciptakan pasar perumahan Las Vegas yang panas di bulan Juli.
Ubah salah satu faktor tersebut dan fundamental yang sama akan bekerja secara terbalik. Akibatnya, dan dengan desain, Fed telah menaikkan suku bunga untuk mendinginkan pasar perumahan yang mendorong batas keterjangkauan.
Apakah gelembung perumahan pecah, apakah ini akan menjadi kehancuran 2007-2008 lagi?
Inventaris perumahan di Las Vegas telah meningkat lebih dari 300 persen sejak Fed menaikkan suku bunga pada bulan Maret. “Permintaan berkurang,” peningkatan pasokan dan tingkat yang lebih tinggi akan menekan harga rumah. Pasar perumahan Las Vegas dengan cepat beralih dari pasar penjual yang kuat ke suasana di mana pembeli memiliki lebih banyak rumah untuk dipilih dan bahkan dapat mengajukan permintaan; namun demikian, itu tidak menabrak, tetapi memperbaiki. Kami melihat penurunan dan kehilangan momentum di pasar perumahan lokal. Kenaikan harga reguler selama dua tahun terakhir tidak dapat dipertahankan. Akibatnya, harga bisa jatuh dan stabil, tapi tidak akan runtuh.
Kondisi pasar saat ini bergerak menuju stabilitas dan saat yang tepat bagi pembeli dan penjual untuk bernegosiasi seperti masa lalu yang indah. Untuk penjual, nilainya masih tinggi secara historis dan jika Anda memiliki banyak stok, mengapa tidak menguangkan? Bagi pembeli, pasar sedang bergeser, lebih banyak rumah tersedia dan penjual memotong harga. Kemarin, penjual yang saya wakili membuka escrow di rumah mereka setelah enam penawaran counter, dan ya, pembeli dan penjual senang.
Las Vegas adalah kota yang tidak perlu diperkenalkan dan tidak diragukan lagi merupakan tujuan wisata kelas dunia untuk restoran, hiburan, dan sekarang, olahraga. Orang-orang, tua dan muda, berkumpul di sini setiap hari untuk kesempatan baru. Apakah Anda pindah ke sini untuk pensiun dan memanfaatkan atraksi kami yang tak ada habisnya dan tidak ada pajak pendapatan negara bagian; atau untuk bergabung dengan pasar kerja kami yang berkembang pesat dan beragam, mencari rumah adalah suatu keharusan.
Memahami kondisi pasar lokal saat ini dan mengetahui perbedaan dari peristiwa pasar sebelumnya akan membantu Anda dan orang yang Anda cintai membuat keputusan yang tepat hari ini. Ada banyak peluang di pasar kita saat ini, cukup informasikan dengan baik dan bicaralah dengan seorang profesional.
Shannon Smith adalah Realtor/Salesperson untuk Realty One Group.
